Изменения в налоговом законодательстве с 2019 года при продаже квартиры

Содержание

Налог с продажи квартиры в 2019 году: новый закон

Изменения в налоговом законодательстве с 2019 года при продаже квартиры

Государство ужесточает меры по борьбе с недополучением казной денег по договорам купли-продажи недвижимости.

По новому закону в 2019 году физические лица должны будут платить налог с продажи квартиры в размере 13% от полученной от покупателя суммы.

Теперь не получится занизить стоимость жилья или утаить от ФНС свой доход, но это не значит, что государство жестко решило контролировать сделки физлиц с недвижимостью, ведь у простых граждан остается возможность и вовсе избежать налогов.

Продажа недвижимости – это всегда получение прибыли, ведь даже если квартиру продать через полгода после ее покупки, за нее можно получить больше средств, чем было затрачено ранее, и виной всему – увеличение цен на рынке. В 2019 году НДФЛ остается без изменений и составляет 13%.

Главные изменения, о которых обязательно должны знать собственники, решившие продать свою квартиру, – увеличение минимального периода владения недвижимостью.

Ранее по закону физлицо освобождалось от уплаты НДФЛ при продаже жилья, находившегося в собственности не менее 3 лет. С января 2019 этот срок увеличивается до 5 лет.

При этом важно помнить, что изменения коснулись недвижимости, купленой после 1 января 2016 года, для остальных объектов сохраняется минимальный срок владения 36 месяцев.

Льготы

Существует ряд моментов, по которым можно продать квартиру без уплаты налога в случае владения имуществом всего 3 года.

  • Жилье получено в результате наследования от близкого родственника. В этом случае отправной точкой станет дата смерти наследодателя, а не фактическая дата переоформления документов.
  • Жилплощадь перешла новому хозяину по дарственной от близкого родственника.
  • Продажа приватизированной по специальной программе квартиры.
  • В результате заключения между сторонами договора ренты.

Есть также ряд льготных категорий, которые освобождаются от уплаты НДФЛ. Пенсионеры могут не платить налог, если продают единственное имеющееся у них жилье. При продаже двух и более объектов можно выбрать одну сделку, по которой будет отменен НДФЛ.

Важный момент – расчет налога с продажи доли. Например, в доле участвуют отец и сын. После смерти отца сын становится наследником. В этом случае отсчет времени владения имуществом будет вестись не со времени смерти наследодателя, а от даты приобретения доли.

Правила для нерезидентов

В 2019 году налог с продажи квартиры лицом, считающимся нерезидентом, отменяется. Это отличная новость, ведь ранее он составлял 30% и не важно было, в течение какого времени человек владел недвижимым имуществом. Теперь нерезиденты освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилья, которым владели более трех или пяти лет, как и резиденты.

С одной стороны, это большой плюс, но с другой у нерезидентов ограничены права в получении налогового вычета при покупке жилья.

Но тут есть свои уловки: для освобождения от НДФЛ можно временно стать нерезидентом, а потом вновь претендовать на свои права по вычету.

Дело в том, что нерезидент – это не только гражданин другого государства. Этот статус дается человеку, прожившему в России менее 183 дней в году.

Сколько платить

Изменения в законодательстве были приняты с целью предотвращения финансовых махинаций на сделках с недвижимостью. Ранее налог платился с суммы более 1 млн. рублей, поэтому многие в договоре специально занижали стоимость жилья. Теперь же за основу берется кадастровая стоимость. С 2019 сумма продажи не может быть менее 70% от кадастра.

Сумма в 1 млн. рублей осталась в законе, и именно она считается отправной точкой для налоговой. Все, что свыше, будет облагаться 13% от дохода.

При этом доходом при продаже недвижимости считается разница между суммой, ранее потраченной на приобретение квартиры, и стоимостью ее продажи. Например, если на покупку жилья три года назад было потрачено 8 млн.

рублей, а в 2019 оно будет продано за 10 млн., то налог начислят на 2 млн. рублей.

Если продается недвижимость, полученная в результате наследования или по дарственной, то налог платится со всей суммы, а не с разницы. Чтобы уменьшить финансовую нагрузку, п.1 ст. 220 НК РФ предусмотрено понятие «налоговый вычет», который максимально может составлять 1 млн. рублей.

Например, по договору купли-продажи стоимость недвижимости определена в 2000000 , по кадастровой же оценке эта цифра больше – 3500000. В этом случае сначала применяется коэффициент 0,7, который при умножении на кадастровую стоимость даст цифру 2450000 рублей, с которых и будет платиться налог.

Так как квартира была получена по наследству, то используется налоговый вычет, в результате чего базой для расчета налога станет сумма 1450000 рублей, что значительно ниже заявленной в договоре цены.

Налоговый вычет в 1 млн. предоставляется всем без исключения резидентам, используется он при продаже домов, квартир, комнат и участков земли. Если объектом сделки выступают мелкие помещения (сарай или гараж), то эта сумма ограничивается 250 тыс. рублями. Чаще всего система налогообложения «доход-расход» оказывается более выгодной, чем применение вычета.

Как не платить налог с продажи квартиры: советы эксперта

Источник: http://2018god.net/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2019-godu-novyj-zakon/

Налог при продаже квартиры в 2019 году для физических лиц — изменения

Изменения в налоговом законодательстве с 2019 года при продаже квартиры

С 1 января 2019 года нерезидентов РФ освободили от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Так, если квартира находится в собственности нерезидента в течение установленного минимального срока, то теперь он сможет сэкономить 30% от дохода при продаже.

Нерезидентами считаются граждане, которые за последние 12 месяцев находились на территории России меньше 183 дней. Не теряют статуса резидента военные, проходящие службу за границей, и госслужащие, которые находятся в командировке.

Налог для продажи квартирыв 2019 году для физических лиц составляет 13%. Если жилье находится в собственности больше 5 лет, платить налог не нужно. Для жилья, которое перешло по наследству или получено в результате приватизации, минимальный срок владения составляет 3 года.

Если при продаже квартиры продавец уплачивает налог государству в размере 13% от ее стоимости, то при покупке новой ему предоставляется дополнительная льгота — имущественный налоговый вычет.

Фото pixabay.com

Нужно ли платить налоги с продажи квартиры

По закону продажа жилья — это сделка, направленная на получение прибыли (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Когда продавец заключает с покупателем договор купли-продажи и передает ему в собственность жилплощадь, за это он получает определенную денежную сумму.

Из-за роста цен на недвижимость полученная продавцом прибыль зачастую оказывается больше той цены, за которую жилье приобреталось ранее. Бывший владелец получает прибыль и должен уплатить с нее налог, ставка по которому в 2019 году составляет 13%.

  • Доходом при реализации квартиры считается разница от той суммы, которая была потрачена на изначальную покупку жилья, и стоимости, установленной для последующей продажи.
  • Если нет указания на сумму приобретения, то налоговая база рассчитывается следующим образом: из суммы, полученной при продаже квартиры отнимается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Данная норма применяется только к недвижимости, приобретенной до 2016 года.

Пример

Квартира покупалась за 6 млн. рублей три года назад. В 2019 году ее продали за 8 млн. рублей. Доход в данном случае составит 2 млн. рублей, из которых будет считаться налог.

С какой суммы не платится налог в 2019 году

Сумма в 1 млн. рублей — размер налогового вычета, который предоставляется государством продавцу недвижимости (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если стоимость квартиры равна или меньше 1 млн. рублей — платить налог от продажи не нужно.

Однако специально занизить стоимость не получится. Продавец в договоре купли-продажи может указать любую цену, но она не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости на 1 января года, в котором была совершена сделка. Кадастровую стоимость квартиры можно узнать на сайте Росреестра.

Во всех остальных случаях, чтобы не платить налог нужно быть собственником квартиры более 3/5 лет.

Сколько в собственности должна быть квартира, чтобы не платить налог

Освобождаются от налогообложения при продажи квартиры, только при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика более минимального установленного законом срока (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Сроки владения квартирой, чтобы не платить налог от продажи:

  • 3 года — если приобретена до 2016 года;
  • 5 лет — если куплена с 1 января 2016 года;

Дату начала владения квартирой можно посмотреть в выписке из ЕГРН (более старый вариант этого документа — свидетельство о государственной регистрации права). Чтобы правильно вычислить минимальный срок, нужно считать количество месяцев: три года это 36 месяцев, пять лет — 60.

Пример

Иванова купила квартиру в мае 2016 года, в ноябре 2018 она решает ее продать. Так как 60 месяцев еще не прошло, гражданке придется уплатить налог 13%.

С января 2019 года данные сроки действуют для всех собственников, в том числе и для нерезидентов.

Налог на продажу квартиры менее 5 лет в собственности — новый закон

В декабре 2018 года Госдума РФ утвердила поправки к налоговому кодексу, в соответствии с которыми нерезиденты, которые продают имущество в России, могут не платить налог с продажи. Принятый Федеральный Закон от 27.11.2018 № 424 фактически уровнял правила налогообложения для резидентов и нерезидентов при продаже принадлежащей им российской недвижимости.

С 2019 года нерезиденты могут не платить НДФЛ при продаже имущества, которое находилось у них в собственности больше минимального установленного срока. Если квартира пребывала в собственности меньше установленного периода, налог при продаже составит 13%, независимо от резидентства.

Эта мера позволит исключить дискриминацию граждан-нерезидентов, которые также, как и резиденты являются налогоплательщиками.

Налогообложение для нерезидентов при продаже недвижимости в 2019 году

До принятия закона № 424 налоговые нерезиденты при заключении договора купли-продажи были обязаны выплатить налог в размере 30% от суммы дохода вне зависимости от количества лет владения недвижимостью.

Теперь резиденты освобождаются от НДФЛ, если квартира находилась в их собственности более 5 лет, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Пример

Алексей — нерезидент РФ, решил продать квартиру за 3 млн. рублей, которая принадлежит ему с 2010 года. Если бы он захотел продать ее в 2018 году, независимо от срока владения, НДФЛ при продаже составил бы 30% и Алексею пришлось бы уплатить 1 млн. рублей государству. Однако, если он продаст квартиру в 2019, то платить НДФЛ не нужно.

Если квартира в собственности менее 3 лет, нужно ли платить налог

Срок в 3 года установлен для жилья, полученного в результате:

  • наследства;
  • перехода в собственность при проведении приватизации;
  • оформления дарственной от близких родственников;
  • получение жилья на условиях пожизненной ренты.

Полученную таким способом квартиру можно продать после 36 месяцев непрерывного владения, не уплачивая налог, даже если она перешла в собственность после 1 января 2016 года.

Пример

Петр получил в наследство от матери квартиру в июне 2016 года. В декабре 2018 года он решил ее продать. Так как срок в 36 месяцев еще не прошел, Петру придется уплатить налог с продажи квартиры в 2019 году.

Однако, если бы он захотел продать ее после июня 2019 года — оплачивать налоговый сбор было бы не нужно.

В соответствии с налоговым законодательством, субъекты РФ могут снижать вплоть до нуля для всех или для отдельных категорий налогоплательщиков минимальный срок владения имуществом (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Как стать нерезидентом РФ

Наличие или отсутствие гражданства РФ у физического лица не имеет значение для определения его статуса в качестве налогового резидента. Чтобы стать нерезидентом не обязательно иметь иностранное гражданство или работать заграницей. Достаточно в течение 12 месяцев находится в России менее 183 дней. Исключения:

  • российские военные, служащие за рубежом;
  • государственные служащие, находящиеся в командировках за границей.

Окончательный статус налогоплательщика определяется по истечению календарного года — налогового периода. Процедуры для установления статуса резидента и нерезидента не существует — все рассчитывается на основании календарных дат. Достаточно посмотреть загранпаспорт и подсчитать сколько дней гражданин находился за рубежом.

Имущественный вычет при покупке квартиры в 2019 году — изменения

Граждане-резиденты России, покупая жилье в 2019 году, могут рассчитывать на получение льготы в виде налогового вычета по уплате НДФЛ. Использовать вычет при покупке недвижимости можно только, если в течение года были доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13% (зарплата или выручка от продажи имущества).

Имущественный вычет не положен:

  • если квартира приобретается у близкого родственника (супруги, дети, родители);
  • если для покупки квартиры были использованы средства материнского капитала или субсидия от работодателя (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Вычет предоставляется только один раз, но, если его расходы меньше 2 млн. рублей, неиспользованный остаток можно перенести на другой объект недвижимости. Это справедливо только для недвижимости, приобретенной до 1 января 2014 года. Поэтому, если налоговый вычет был использован на квартиру, которая была куплена до указанной даты, то повторно воспользоваться такой возможностью невозможно.

Получить налоговый вычет можно с момента государственной регистрации права собственности (по договору купли-продажи) или с момента подписания передаточного акта (при договоре долевого участия).

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/nalog/izmeneniya-v-2019-godu/

Налог с продажи квартиры в 2019 году: новый закон, изменения

Изменения в налоговом законодательстве с 2019 года при продаже квартиры

Совсем недавно вышел новый налог, который будет взиматься с продажи квартиры, начиная с 2019 года, и этот новый закон имеет много тонкостей. Владельцам квартир придется приготовиться к более жестким требованиям при продаже своей собственной недвижимости. Все это привело к тому, что у населения возникли вопросы. Это самые разноплановые моменты, которые требуют уточнения.

Ситуации, когда налог при продаже квартиры облагается налогом

Государство воспринимает факт продажи квартиры в большинстве случаев, как доход, который получает население. Связано это с тем, что покупка квартиры была осуществлена за одну цену, а продажа, в связи с ростом стоимости недвижимости осуществляется, как правило по более высокой цене.

Вот именно эта разница в стоимости продажи и покупки жилья воспринимается государством, как получение прибыли для физического лица.

Именно эта сумма и облагается налогом.

Но есть ряд случаев, когда можно избежать уплаты суммы. В этом случае можно не платить тем, кто:

  • владеет недвижимостью не менее 3 лет;
  • владеет недвижимостью менее 5 лет.

Этот вопрос не касается нерезидентов. Они не получают налоговых вычетов. К тому же, сумма налога доходит до 30%, в случае, если они владели жильем менее 3 лет. Важно учесть, что срок владения жильем нужно считать не годами, а помесячно.

Читайте еще: Закон о неуважении к власти принят

Правильный расчет суммы налога при продаже квартиры или любой другой недвижимости

Второе нововведение заключается в том, что сумму налога с продажа квартиры начиная с 2019 года будут брать по новому закону. Его будут взимать не из той суммы, которую указывают покупатель и продавец при заключении сделки. А с той, которую укажет оценщик службы кадастровой стоимости.

Это вызвано тем, что большинство, пытаясь избежать выплаты большой суммы, указывали явно заниженную стоимость заключения сделки.

В случае если жилье не покупалось, а было получено в дар или по наследованию, то предоставляется фиксированная сумма, с которой не берется налог. На данный момент оно составляет 1 млн руб.

Рассчитывают стоимость налога соответствующим образом:

  • коэффициент составляет 0,7;
  • 0,7 нужно умножить на стоимость которую указал кадастровый оценщик;
  • в случае, если квартира не покупалась, а она была получена по наследству или в дар, то из указанной суммы вычитают 1 млн руб;
  • из оставшейся суммы будет вычитаться 13-% налог.

Это фиксированная сумма налога, связанная с получением доходов частными лицами в пользу государства.

Читайте еще: Банковский вклад или квартира под сдачу, что выгоднее?

Какие документы нужны для того чтобы заплатить налог

Помимо того, что частное лицо должно заплатить налог на доход физических лиц от совершенной сделки с недвижимостью, там же необходимо заполнить налоговую декларацию по определенной форме.

Это нужно сделать до конца календарного года, когда была осуществлена сделка.

Очень важно соблюсти определенную последовательность действий:

  • лицо должно прийти в налоговую службу;
  • заполнить соответствующую форму декларации;
  • расчет налога делается самим частным лицом – делается это в соответствии с доходом от полученной выгоды.

Заполняется налоговая декларация до того, как платится налог.

Что касается списка документов, которые необходимы для того, чтобы совершить сделку и заплатить налог – это следующие бумаги:

  • паспорт лица, платящего налог;
  • оригинал договора купли-продажи – здесь важно учесть, что необходимы два договора – тот который был осуществлен при покупке, и тот, который был при продаже одной и той же квартиры лицом, которое владело недвижимостью в течение менее чем 3 лет;
  • свидетельство о регистрации права собственности лицом платящим налог;
  • для того, чтобы получить фиксированный вычет в размере 1 млн руб., необходимо также предоставить свидетельство о том, каким образом было осуществлено вступление в наследство, это может быть, например, договор о приватизации или дарственная, оформленная на лицо, платящее налог;
  • любые банковские чеки реквизиты о получении суммы;
  • помимо этого, могут быть предоставлены расписки тем лицом, которое получило деньги – то есть, необходимо подтверждение получения денежных средств.

Читайте еще: Нерестовый запрет 2019 в Астраханской области

Интересно!

Не забывайте уточнять о том, что форма налоговой декларации, начиная с нового календарного 2019 года, будет отличаться от той, которая действовала в предыдущее время.

Важные сроки

Необходимо осознавать, что в принципе, существует два срока:

  • один – это срок в течение, которого необходимо заполнить и подать в налоговую службу налоговую декларацию по соответствующей форме;
  • второй срок – это срок в течение, которого необходимо заплатить налог по рассчитанной сумме.

После того, как был рассчитан налог с продажи квартиры, необходимо в 2019 году заплатить все налоги по новому закону по наследству. Несоблюдение сроков грозит штрафами.

Можно рассмотреть на примере, как правильно соблюсти сроки, чтобы не нажить себе неприятности:

  • так, если владение квартиры было больше чем 3 года, а сама недвижимость была продана в 2018 году, то в срок по апрель месяц включительно текущего 2019 года, необходимо подать в органы налоговой службы заполненную по всем правилам и по нужной форме налоговую декларацию от физического лица;
  • но это не все, так как дальше необходимо будет заплатить сам налог – сделать это обязательно нужно до 15 июля текущего 2019 года.

Читайте еще: В России легализуют магию и колдовство

Некоторые советы как сделать более комфортной уплату налогов

В связи с тем, что весна является “горячей” порой в налоговой службе, то сюда лучше идти в другое время года. Особенно это касается момента, приходящегося на март и апрель месяц.

Если есть возможность, то стоит заполнить декларацию, а потом заплатить налог до этого периода, чтобы не стоять в очередях и не тратить на это достаточно большое количество времени.

Важно!

При просрочке вышеуказанных дат придется оплатить штраф.

Сумма штрафа за то, что декларация подана не вовремя, то есть после указанного выше срока, может быть различной – начиная от 1000 руб., заканчивая суммой, составляющей 30% от суммы общего налога, который нужно будет заплатить при реализации недвижимости.

Если же декларация была подана вовремя, но не был вовремя уплачен налог, то пеня за просрочку доходит до 20% от общей суммы долга, то есть неуплаченного налога с продажи недвижимости.

Совет!

Если хочется избежать уплаты налога, то для этого иногда необходимо просто набраться терпения и выждать минимальный срок. Он составляет всего лишь 3 года. После того, как прошло 3 года после покупки недвижимости то приобретенное жилье можно продавать, не уплачивая налоговые взносы государству. 

Тонкости по расчету налога

Иногда при расчете стоимости необходимого налога могут возникнуть определенные вопросы. Как правило, они возникают вследствие того, что кадастровая стоимость, то есть кадастровая оценка объекта на первый день года заключения сделки не определена еще. В этом случае налог на доходы физических лиц будет браться с той стоимости объекта, которую прописывают в договоре.

Но стоит учесть, что в текущем году эти моменты уже будут закрыты, так как кадастровая стоимость будет начислена на все объекты недвижимости.

Обратите внимание!

Если вдруг бывший и будущий собственник жилья захотят схитрить по отношению к налоговым органам, указав в договоре заниженную стоимость сделки, то исполнители налоговой службы могут провести доначисление налога. И, к тому же, все еще закончится выпиской штрафа. Сумма штрафа может достигать 20% от того что было сокрыто.

То есть если была скрыта сумма в 500000, то 20% штрафа от нее составит 125000. Поэтому, нерадивым продавцам придется заплатить не только налог с 500000, но еще плюс с 250000 рублей.

Особенности налога начисления для пенсионеров

Действующее законодательство говорит о том, что налог с продажи квартиры в наступающем 2019 году в соответствии с новым законом для пенсионеров не предусматривает особых льгот.

Если пенсионер захочет продать квартиру, которой владел меньше 3 лет, он будет платить налог точно так же, как и все остальные, в сумме 13% от полученной выгоды при оформлении сделок покупки-продажи жилья.

Льготы при реализации жилья

Любому пенсионеру необходимо ориентироваться на тот минимальный срок, в течение которого нужно владеть жильем, чтобы потом при продаже не платить за него налог.

Единственное, что стало легче в 2019 году – это то, что теперь нужно будет владеть недвижимостью меньший период времени, а точнее, 3 года вместо предыдущих 5 лет.

Есть исключения, в части выплаты налогов. Они коснутся таких моментов, как:

  • получение в наследство квартиры или другого вида жилья;
  • получение в виде дарственной любого вида жилья;
  • если недвижимость была получена по договору ренты, которая оформлялась для лица, а точнее иждивенца, которого необходимо будет пожизненно содержать тому, кто вступает во владение жильем;
  • после того, как была осуществлена приватизация жилья в строго определенной последовательности, установленной законодательством.

Еще одна тонкость при оформлении сделок по покупке и продаже квартиры.

Важно!

Необходимо понимать весь процесс организации подобных видов сделок. Если полностью избежать выплаты налога от дохода физических лиц не получается овладеть жильем больше 3 лет нет возможности, то существует еще такой фактор, как последующая покупка жилья после продажи.

То есть, если лицо, продав жилье по истечении менее 3 лет владения, осуществляет дальнейшую покупку нового жилья, то это сумма, которая тратится на приобретение новой квартиры, также должна быть вычтена из разницы предыдущий покупки-продажи, которая учитывается как доход.

Таким образом, сумма налога может быть доведена до минимума.

wpDiscuz

Источник: https://xn-----7kcbekeiftdh9amwkb4d2o.xn--p1ai/nalog-s-prodazhi-kvartiryi-2019.html

Налог с продажи квартиры в 2019 году

Изменения в налоговом законодательстве с 2019 года при продаже квартиры

С 2018 года законодательство в данном вопросе несколько ужесточилось: увеличился срок владения имуществом для получения безналогового права его продажи, и появилась привязка расчета НДФЛ при продаже недвижимости для физических лиц к его кадастровой стоимости.

Из-за этого у граждан возникает масса вопросов: всегда ли нужно декларировать доходы от продажи жилья, с какой суммы не платится налог при продаже квартиры в 2019 году, есть ли льготы и другие законные методы уменьшить сумму, подлежащую уплате в бюджет. Постараемся пояснить основные моменты на конкретных примерах.

В каком случае сделка по продаже квартиры будет для продавца облагаться налогом

По закону реализация жилья воспринимается как получение дохода продавцом. То есть, он заключает договор купли-продажи с покупателем, передает свою жилплощадь ему в собственность, и получает за это денежную сумму.

Из-за роста цен на рынке недвижимости эта сумма часто оказывается больше той, за которую жилье приобреталось. А значит, бывший владелец получает прибыль.

С нее и должен быть уплачен НДФЛ, ставка которого в 2019 году остается без изменений – 13 %.

Однако у некоторых граждан есть основания продать квартиру без налога в 2019 году, даже если сумма сделки будет превышать затраты на ее приобретение. Речь идет о минимальном сроке владения, установленном ст. 217.

1 НК РФ. В некоторых ситуациях он может составлять три года, а в других – пять лет. Нахождение продаваемой недвижимости в собственности дольше этого срока освобождает продавца от налога и сдачи декларации 3-НДФЛ.

Обратите внимание: Федеральным законом  от 27 ноября 2018 г. № 424-ФЗ с 1 января 2019 года резиденты и нерезиденты уравнены в правах по продаже имущества без налога, если оно было в собственности 3 или 5 лет. В остальном для нерезидентов ничего не изменилось: вычет они получить не смогут, налог платят 30 процентов, если продают имущество ранее минимального срока владения. 

Чтобы правильно вычислить минимальный срок владения, нужно считать не полные года, а количество месяцев: 3 года это 36 месяцев, а 5 лет – 60.

Дату начала владения можно посмотреть в выписке из ЕГРН, или более старых вариантах этого правоустанавливающего документа (свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРП).

Под объектами недвижимости здесь понимается не только квартира, но и жилые дома, дачи, комнаты в общежитии, садовые и земельные участки.

В соответствии с последними изменениями в законе пятилетний минимальный срок владения применяется для жилплощади, перешедшей в собственность после 1 января 2016 года. Для объектов, приобретенных ранее этой даты, действует старый срок, равный 36 месяцам.

Пример 1. Гражданин Левченко Г.П. продал в апреле 2018 года квартиру, которую он купил в марте 2014 года.

Будет ли он должен государству? В данном случае продавец владел недвижимостью меньше законодательно установленного пятилетнего срока, но определяющую роль играет тот факт, что жилье было приобретено до начала 2016 года.

Это значит, что будет применяться ранее установленный срок владения – 3 года (36 месяцев). Левченко считался хозяином 48 месяцев, поэтому от уплаты он освобождается.

Пример 2. Гражданка Семченко М.Б. купила квартиру в мае 2016 года. С какого года она сможет продать ее таким образом, чтобы не уплачивать налог от продажи квартиры? Поскольку жилплощадь была приобретена после 01.01.2016 года, владелица не сможет реализовать ее без уплаты налога вплоть до июня 2021 года.

Трехлетний минимальный срок владения для последующей безналоговой продажи еще применяется, если жилье приобреталось в результате:

  • наследования;
  • получения по дарственной от людей, связанных родственными связями;
  • перехода в частную собственность по программам приватизации;
  • на условиях пожизненной ренты и содержанием иждивенца.

Полученные одним из этих способов квартиры, даже если дата их приобретения стоит после 01.01.2016 года, можно реализовать после 36 месяцев непрерывного владения. При этом налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности в 2019 году вносить в бюджет не нужно.

Люди пенсионного возраста часто интересуются – при продаже квартиры надо платить налог и сколько. Поскольку пенсия не относится к доходам, с которых взимается 13 % в пользу государства, может сложиться впечатление, что пенсионерам полагаются льготы. Так ли это на самом деле?

Пример 3. Пенсионерка Петина М.И. получила в наследство от умершего супруга квартиру в июне 2016 года. В декабре 2018 года она решает ее продать.

Сможет ли она это сделать, не уплачивая налог с продажи квартиры в 2019 году в собственности менее 3 лет? 36-ти месячный срок еще не прошел, поэтому пенсионерке придется в 2019 году уплатить положенный сбор, льгот для этих категорий граждан не установлено.

Как считают сумму налога с продажи квартиры

Другим нововведением в законе является зависимость суммы налога с продажи недвижимости от кадастровой стоимости. Не секрет, что продавцы в целях уменьшения НДФЛ занижают стоимость продаваемого объекта в договоре. Из-за этого властям пришлось раз и навсегда решить вопрос, с какой суммы платится налог с продажи квартиры в 2019 году.

Если договорная стоимость окажется искусственно заниженной, сбор будет рассчитываться, как 70% кадастровой стоимости объекта на начало года сделки.

Как уже отмечалось, налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц начисляется в случае превышения суммы продажи от покупки. Например, квартира покупалась за 2 млн. рублей, а через год хозяин продает ее за 3,5 млн. рублей.

Но как быть тем, кто получил недвижимость по наследству, в дар или по приватизации? Ведь они не приобретали ее за собственные средства. Для этого предусмотрен имущественный вычет в соответствии с п.1 ст. 220 НК РФ. С ним можно законно снизить сумму налога. Его максимальная сумма – 1 млн. рублей.

На примере 3 рассмотрим, как проводится расчет налога с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц у пенсионерки Петиной М.И., получившей наследство. Так как она не покупала квартиру, налог будет уплачиваться не с разницы продажа-покупка, а со всей суммы сделки.

Допустим, стоимость квартиры по договору составила 2 млн. рублей, а кадастровая стоимость на 01.01.2018 года составляла 3,5 млн. рублей. Договорная сумма занижена, так как 0,7 * 3 500 000 = 2 450 000 рублей, поэтому налог посчитают по кадастровым данным с применением имущественного вычета:

  • 0,7 * 3 500 000 -1 000 000 = 1 450 000 рублей (база для расчета налога);
  • 1 450 000 * 0,13 = 188 500 рублей – сумма налога к уплате.

Получить вычет в размере 1 млн рублей имеют право только налоговые резиденты. Это российские граждане, иностранцы и лица без гражданства при условии пребывания на территории России большую часть года подряд (183 дня). Исключение – использование проданного объекта продаваемый объект для предпринимательства.

Вычет в 1 млн рублей допустим в отношении любых жилых объектов (комнат, квартир, домов), сюда же приравнены дачи и участки земли. На другие нежилые объекты (гаражи, сараи) предоставляется максимальный вычет в 250 тыс. рублей.

Итак, у налогоплательщиков есть только два способа снизить расходы на НДФЛ за продажу жилья:

  1. применить вычет в 1 млн рублей;
  2. учесть расходы, связанные с его приобретением.

К таким расходам будет относиться не только сумма начальной покупки, но и выплаченные проценты, если был кредит или ипотека, а также стоимость услуг риелтора. Все расходы должны подтверждаться документами, продавцу нужно иметь на руках все квитанции, договора и т.д.

Пример 4. Яковлев М.Г. взял дом в ипотеку в августе 2016 года за 3 млн. рублей. В феврале 2018 года он продал его за 3,4 млн. рублей. В процессе выплаты ипотеки были уплачены проценты в размере 150 тыс. рублей, а помощь риелтора обошлась Яковлеву в 20 тысяч рублей. Расчет налога с продажи:

  • 3 400 000 – (3 000 000 + 150 000 + 20 000) = 230 000 рублей (база расчета налога);
  • 230 000 * 0,13 = 29 900 рублей к уплате.

На практике имущественный вычет применяется, когда реализуется недвижимость, полученная не за счет средств приобретателя (наследование, дарение, приватизация, рента, материнский капитал). Для тех, кто купил квартиру за свои деньги, использование вычета в 1 млн рублей вместо варианта льготы «доход-расход» увеличит  сумму налога в разы.

Пример 5. Долгова Е.П. купила за наличные деньги квартиру в новостройке в мае 2016 года. На руках она сохранила документы: расписку продавца о получении 1,7 млн. рублей и банковское платежное поручение на эту сумму. В августе 2018 года квартиру она продала за 2,1 млн. рублей. Налог можно рассчитать двумя способами:

  1. С учетом вычета в 1 млн рублей: (2 200 000 – 1 000 000) * 0,13=156 000 рублей.
  2. С учетом расходов на приобретение квартиры: (2 200 000 -1 700 000) * 0,13 = 65 000 рублей.

Очевидно, второй способ предпочтительнее.

Перечень документов для уплаты налога с продажи

Каждый налогоплательщик должен знать, что вместе с обязанностью уплаты НДФЛ от сделки с недвижимостью у него возникает обязанность заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ по окончании года продажи.

Налогоплательщик в этом отчете сам для себя рассчитывает налог с продажи недвижимости в 2019 году на основании полученного дохода от реализации. Причем декларация всегда сдается раньше уплаты.

Инспекторы ФНС обязаны проверить ее в установленные сроки, выявить ошибки, нарушения.

Проверка декларации проводится на основании представленных документов, поэтому продавец недвижимости должен приложить копии или сканированные образцы:

  • паспорта;
  • договора купли-продажи (нового и старого, если квартира в собственности менее 3 лет, налог при продаже 2019 нужно уплатить с разницы «продажа-покупка»);
  • документов о праве (выписка из ЕГРН, ЕГРП или свидетельство о регистрации права);
  • свидетельства о вступлении в наследство, договора приватизации или дарственной (по обстоятельствам);
  • расписки прежнего продавца, нового покупателя, банковские поручения, чеки, и иные документы для подтверждения перевода денег.

Обратите внимание! С 2019 года будет действовать новая форма декларации 3-НДФЛ, утвержденная приказом ФНС от 03.10.2018 года № ММВ-7-11/569@.

В отличие от старой формы новая декларация сокращена и упрощена, заполнить придется только Титул и оба раздела, а расчет же заносится в Приложение.

По-прежнему самым удобным способом сдачи отчетности для налогоплательщиков является личный кабинет на сайте ФНС, где можно заполнить декларацию как в режиме онлайн, так и скачать программное обеспечение с ее актуальными формами.

Как не пропустить сроки

После подсчета, какой налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет в 2019 году должен внести продавец, важно соблюдать сроки. Для тех, кто участвовал в сделках с недвижимостью в 2018 году, необходимо задекларировать полученные доходы до конца апреля 2019 года. Срок оплаты рассчитанной суммы налога – 15 июля 2019 года.

Разгар декларационной кампании в налоговых инспекциях приходится на март и апрель. В это время здесь всегда ажиотаж, поэтому сдачу отчетности не стоит откладывать на последние дни.

Тем более за несвоевременное декларирование предусмотрен штраф от 1000 рублей до 30% задолженности по налогу.

А не вовремя перечисленный налог при продаже недвижимости в 2019 году для физических лиц грозит пеней и штрафами в размере 1/5 долга.

Таким образом, налогообложение при продаже квартиры в 2019 году возникает не во всех сделках. Огромную роль играет период нахождения недвижимости в собственности. Тем, кто хочет продать жилье без налога, иногда просто нужно выждать минимальный срок.

Источник: https://nalogu-net.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2019-godu/

Изменения в законодательстве, касающиеся продажи квартир в 2019 году

Изменения в налоговом законодательстве с 2019 года при продаже квартиры

Сделки, связанные с покупкой или продажей недвижимости, требуют грамотного юридического сопровождения. В первую очередь в связи с тем, что законодательство в стране постоянно изменяется, адаптируясь к жизненным реалиям.

Порядок уплаты подоходного налога с продажи квартиры

Действующее законодательство не остается чем-то неизменным и под воздействием правоприменительной практики периодически изменяется. Не остается в стороне и налоговое право.

До недавнего времени собственник освобождался от уплаты налогов от продажи объекта недвижимости, если он владел последним более трех лет или если его стоимость менее 1 млн. рублей.

В случае продажи жилого помещения, которое находилось у вас в собственности менее указанного срока, полагалось уплатить подоходный налог.

Существовало два способа исчисления налогооблагаемой базы:

  • уплата налога с разницы от суммы вырученной от продажи и затраченной на приобретение;
  • уменьшение суммы доходов на величину налогового вычета и заплатить налог с оставшейся суммы.

Величина налогового вычета при продаже квартиры составляла также 1 млн. рублей.

Если вы владели объектом недвижимости менее трех лет и продали его за сумму, не превышающую 1 млн. руб., то применяя налоговый вычет вы опять таки ничего не должны государству.

С точки зрения Министерства финансов, существовавший порядок был выгоден для продавца недвижимости. Ведь если квартира по документам стоила менее 1 млн. рублей — налог с данной сделки не уплачивался вовсе, а это обстоятельство побуждало стороны искусственно занижать стоимость квартиры, указываемую в документах.

Но в таком случае покупатель терял право претендовать на возврат подоходного налога, а это 13% с суммы до 2 млн. рублей.

В таких законодательных рамках в более выигрышном положении оказывались владельцы нескольких квартир или иных объектов недвижимости.

Изменения налогового законодательства

При определении налоговой базы при сделке с недвижимостью теперь учитывается не произвольно определяемая сторонами сумма, а величина кадастровой стоимости.

Если же сумма сделки будет менее кадастровой, с полученной разницы придется заплатить подоходный налог.

Для снижения налогового бремени с владельцев единственного жилья в случае смены места жительства (продали квартиру в одном месте, приобрели в другом) подоходный налог отменен. При этом не имеет значения, сколько времени вы владели объектом недвижимости – менее или более трех лет.

Если у продавца в собственности более одного объекта недвижимости, то для освобождения от уплаты налогов необходимо, чтобы сумма сделки не превышала 5 млн. рублей, а срок владения – не менее 3 лет (причем субъект федерации на региональном уровне может увеличить этот срок до 10 лет).

Все указанные нововведения применимы к сделкам, совершенным после 1 января 2016 г.

Помимо самого договора купли-продажи объекта недвижимости на руках необходимо иметь и другие документы:

  1. Правоустанавливающий документ. Существует множество форм владения объектом недвижимости и для каждой оформляется свой. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения; вы можете получить квартиру в результате приватизации или получить в наследство или вообще на основании решения суда.
  2. Свидетельство регистрации права собственности на недвижимое имущество в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт объекта недвижимости.
  4. В случае продажи квартиры от имени поручителя необходима соответствующая доверенность, заверенная нотариусом.
  5. Если квартира является имуществом, нажитом в совместном браке, то дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.

Как быть с обременениями, наложенными на квартиру?

Прежде чем ответить на данный вопрос, кратко рассмотрим сущность обременений и их виды.

Обременение — это возможность получения части прав собственности на жильё тем, кто не является его владельцем.

Виды обременений:

  1. Оформление ипотечного кредита. В соответствии с договором, купленная на ипотечные деньги квартира попадает в залог банку на срок погашения кредита.
  2. Наложение ареста на недвижимость.
  3. Сдача квартиры в аренду.
  4. Проживание на жилплощади прописанных людей, не являющихся владельцами, а так же проживание владельцев – несовершеннолетних и недееспособных лиц.
  5. Нахождение объекта недвижимости в доверительном управлении.

Как показывает статистика рынка недвижимости, чаще встречаются такие виды обременений, как залог под ипотечный кредит, арест на имущество или участие недвижимости в качестве объекта договора пожизненного содержания.

Банк может разрешить владельцу продать квартиру самостоятельно, а вырученные средства пустить на погашение долга (что происходит чаще).

Если владелец квартиры не может выполнить свои обязательства перед банком, то его обременённую недвижимость банк может реализовать самостоятельно.

Продажа квартир с обременением обычно происходит по цене ниже рыночной и по особой процедуре с применением банковских ячеек.

Не только низкая цена квартиры с обременением служит привлекательным фактором. Обычно такие квартиры уже прошли оформление и юридически чисты.

Существуют и риски при приобретении такого жилья – после заключения договора пожизненного содержания может выясниться, что:

  • владелец недвижимости недееспособен или у него появились наследники;
  • при приобретении залогового имущества продавец может отказаться от сделки уже после того, как получено одобрение банка и деньги покупателем заложены в банковскую ячейку;
  • бывший владелец просто отказывается выезжать с проданных квадратных метров (в таком случае придется обращаться за судебной защитой своих прав).

В любом случае, приобретая квартиру с обременением, нужно дважды подумать, просчитать степень возникновения рисков и в любом случае запастись «железными нервами».

Оформление договора купли-продажи

Когда необходимые документы собраны, самое время пройти процедуру оформления сделки.

Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для Росреестра), а документы на нескольких листах должны быть пронумерованы и прошиты.

Для получения свидетельства о регистрации права на недвижимое имущество с пакетом документов вы можете обратиться в офис Росреестра, кадастровую палату или ближайший многофункциональный центр (МФЦ).

Стоимость услуги для физических лиц составляет 2000 руб.

После принятия у вас заявления и документов у регистратора есть 10 дней на принятие решения.

Сложности, которые могут возникнуть при продаже квартиры

Основные сложности при продаже квартир связаны с прописанными несовершеннолетними детьми.

Соблюдение интересов детей до совершеннолетия контролирует орган опеки и попечительства, а любое изменение условий проживания несовершеннолетних осуществляется только с разрешения опеки.

Органы опеки считают, что ребенок не должен оставаться без прописки.

Предполагается, что как только старое жилье будет продано, несовершеннолетнего нужно прописать по новому адресу, но порой реализовать такой сценарий непросто, особенно когда получается нестыковка по времени и некоторое время покупателям приходится проживать, скажем, на съемной квартире.

В таком случае родителям нужно будет доказать органам опеки, что жилищные условия детей не будут ухудшены.

Еще сложности могут возникнуть, когда объект недвижимости находится в долевой собственности у нескольких лиц, пусть даже находящихся в родственных отношениях.

В таком случае они пользуются преимущественным правом приобретения. Для этого продавец заранее письменно проводит извещение, и если в месячный срок доля не будет приобретена родственникам, продавец может продать её третьим лицам.

Казалось бы, все довольно просто, но в случае внутрисемейных конфликтов продажа такой собственности может затянуться, а то и вовсе сорваться.

Каждая сделка с недвижимостью индивидуальна и в каждой есть вероятность возникновения рисков. Поэтому, чем ответственнее вы подойдете к подготовке сделки, тем меньше шанс с ними столкнуться.

: Налоги при продаже квартиры

В сюжете рассказывается каким образом с 2016 года рассчитывается подоходный налог при продаже квартиры и каким образом можно получить соответствующий имущественный вычет.

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/izmeneniya-v-zakone.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.